ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ขายบ้านก่อน 5 ปี ต้องเสียไหม? 4 กรณีได้รับยกเว้น

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีก้อนใหญ่ที่สุดในวันโอนสำหรับคนที่ขายบ้านเร็ว เพราะคิด 3.3% ของราคาเต็ม ไม่ใช่ของกำไร บ้าน 5 ล้านบาทจึงเสียได้ถึง 165,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร

ประมวลรัษฎากรถือว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ "ในทางค้าหรือหากำไร" เป็นกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และกำหนดให้การขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เข้าข่ายนี้ด้วย อัตราคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษี รวมเป็น 3.3%

ฐานภาษีคือ ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อันไหนสูงกว่า

นับ 5 ปีอย่างไร

นับตามวันจริง จากวันที่จดทะเบียนได้มา ถึงวันที่จดทะเบียนขาย ไม่ได้นับแบบปีปฏิทินเหมือนภาษีเงินได้ เช่น ซื้อ 15 มี.ค. 2565 ต้องขายตั้งแต่ 15 มี.ค. 2570 เป็นต้นไปจึงจะพ้น 5 ปี

ถ้าที่ดินกับบ้านได้มาไม่พร้อมกัน เช่น ซื้อที่ดินก่อนแล้วสร้างบ้านทีหลัง ต้องดูวันที่ได้มาของแต่ละส่วน

4 กรณีที่ได้รับยกเว้น

1. ถือครองครบ 5 ปีแล้ว
2. ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นรวมกันอย่างน้อย 1 ปี นับจากวันที่ได้มา ไม่จำเป็นต้องต่อเนื่อง ใช้ได้กับที่อยู่อาศัยที่ใช้เป็นบ้านจริง
3. ได้มาโดยมรดก ไม่ว่าถือครองนานเท่าไร
4. ถูกเวนคืน ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน

เมื่อได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสีย อากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก

ตัวอย่างเปรียบเทียบ

คอนโดราคาขาย 4,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,600,000 บาท ถือมา 3 ปี

• ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% × 4,000,000 = 132,000 บาท
• ย้ายชื่อเข้าครบ 1 ปีแล้ว: อากรแสตมป์ 0.5% × 4,000,000 = 20,000 บาท

ต่างกัน 112,000 บาท จากการย้ายทะเบียนบ้านเพียงอย่างเดียว

นิติบุคคลเสียเสมอ

บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนที่ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไม่ว่าจะถือครองนานแค่ไหน

วางแผนก่อนขาย

• ซื้อบ้านมาอยู่จริง ให้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านทันทีหลังโอน
• ถ้าใกล้ครบ 5 ปี ลองคำนวณว่าการเลื่อนวันโอนออกไปไม่กี่เดือนคุ้มไหม
• ผู้ซื้อบ้านมือสองควรถามผู้ขายตั้งแต่ต้นว่าใครรับภาระภาษีนี้ เพราะกระทบราคาที่ตกลงกันมาก

คำถามที่พบบ่อย

มีชื่อในทะเบียนบ้านแต่ไม่ได้อยู่จริง ยกเว้นได้ไหม?

เงื่อนไขในทางปฏิบัติดูจากการมีชื่อในทะเบียนบ้านตามระยะเวลา แต่ควรเป็นการอยู่อาศัยจริงเพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลัง

คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ยกเว้นไหม?

ถ้าผู้ขายไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านห้องนั้นครบ 1 ปี และขายภายใน 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ได้บ้านมาจากพ่อแม่ให้โดยเสน่หา ยกเว้นเหมือนมรดกไหม?

การรับให้ไม่ใช่มรดก จึงต้องดูเงื่อนไข 5 ปีหรือทะเบียนบ้าน 1 ปีตามปกติ